Wartung und Pflege

Unterhaltswartung erhält Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude und seine technische Infrastruktur unterliegen der Abnutzung und dem Verschleiß. Um dies zu verhindern oder zumindest hinauszuzögern kommt den regelmäßigen Wartungs- und Pflegearbeiten große Bedeutung zu.

Die laufenden Unterhaltsarbeiten sollen dabei die grundsätzliche Funktionstüchtigkeit aller wichtigen Komponenten sicherstellen. Dazu gehören unter anderem

  • Blitz- und Feuerschutzanlagen
  • Elektroversorgungsanlagen
  • Gas- und Ölheizungsanlagen
  • Gasleitungen
  • Kamine und Feuerstellen
  • Klimaanlagen
  • Satelliten- oder Kabelfernsehanlagen
  • Schließeinrichtungen
  • Wasserver- und -entsorgungsanlagen

Das umfasst Arbeiten wie das regelmäßige Ausspülen der Entkalkungsanlage an der Wasserversorgung ebenso, wie die turnusgemäßen Wartungsarbeiten des Heizungsmonteurs, oder die Pflege der Hausschließanlage durch einen Mechaniker. Satellitenschüsseln müssen möglicherweise nach Stürmen nachjustiert, oder Filter in Schornsteinen erneuert werden. Regelmäßige Grund- und Unterhaltsreinigung aller Gebäudeteile, Räume, Anlagen etc. ist dabei selbstverständlich und soll nur der Vollständigkeit halber erwähnt werden.

Immobilienpässe helfen die Wartung organisieren

Die Verantwortlichkeit verteilt sich bei der Unterhaltswartung teils auf Inhaber, Mieter, Fachhandwerker oder Immobilienverwalter. Bewährt haben sich dabei Immobilienpässe oder Handbücher, in denen die Wartungs- und Pflegearbeiten geplant und dokumentiert werden, um sicher zu stellen, dass keine Termine versäumt werden. Ein solches Wartungshandbuch sollte zudem alle relevanten Unterlagen enthalten:

  • Baupläne
  • Schalt- und Lagepläne technischer Installationen
  • eine Auflistung der Hersteller- oder Lieferfirmen, möglichst mit Ansprechpartnern
  • eine Aufstellung über die Erreichbarkeit der Verantwortlichen, von Handwerkern oder den Zuständigen bei kommunalen Dienststellen und Versorgungsunternehmen

Ebenfalls empfehlenswert ist es, als Teil eines solchen Handbuches auch Nutzungsempfehlungen und -anweisungen für die Mieter und sonstigen Nutzer eines Gebäudes schriftlich festzuhalten und diesen Teil den Betreffenden auch auszuhändigen. Gegebenenfalls ergänzt um den Part der durch sie zu erbringenden Unterhalts- und Wartungsleistungen. Hier sollten im Zweifelsfalle vertragliche Vereinbarungen getroffen werden.

Verschleißteile und -materialien rechtzeitig ersetzen

Zumal im technischen Bereich sollten in jedem Falle in den vorgeschriebenen Abständen auch die Verschleißteile und -materialien ausgetauscht werden, ehe es zu deren Funktionsuntüchtigkeit kommt. Selbst wenn es der alte Ölbrenner noch tut, kann es Zeit sein, ihn auszutauschen, bevor die nächste Heizsaison beginnt. Hier ist es ratsam, mit ausgewiesenen Fachfirmen gemeinsam einen Plan der prognostischen Reparaturarbeiten aufzustellen, um vor Überraschungen gefeit zu sein. Das, was fast jeder seinem Auto längst als Selbstverständlichkeit zugesteht, sollte er auch seiner Immobilie gönnen: Nämlich regelmäßige fachliche Inspektion und den Austausch von Verschleißteilen.

Natürlich bleibt es über kurz oder lang nicht aus, dass Anlagen einem kostenintensiveren Komplettaustausch unterzogen werden müssen. Zehn Jahre für einen Gas- oder Ölheizkessel sind eben schon eine recht stattliche Lebensdauer.

Schönheitsreparaturen sind auch Bautenschutz

Farben und Lacke dienen nicht nur der Verschönerung. Sie haben eine ebenfalls erhebliche Bedeutung für den Schutz der Bausubstanz vor Witterungs- und sonstigen äußeren Einflüssen.

Alle vorbeugenden Maßnahmen, die Schäden an der Bausubstanz wirksam verhindern, sind möglicherweise im Moment der Ausführung mehr oder weniger kostenintensiv, mittelfristig aber sparen sie das Geld des Immobilienbesitzers. Dazu zählen alle üblichen Techniken und Verfahren des Bautenschutzes gegen physikalische, mechanische oder chemische Beschädigungen, aber ebenso zum Schutz vor Schädlingsbefall. Nicht nur regelmäßige Erneuerungen von Anstrichen also, sondern auch Imprägnierungen von Holz und die Pflege von Gummidichtungen in Fenstern oder Türen mit den entsprechenden Pflegemitteln.

Über die Jahre werden Schäden an Putz und Mauerwerk, an tragenden Konstruktionen oder anderen Gebäudeteilen trotzdem nicht vermeidbar sein. Hier gilt der Grundsatz: Wehret den Anfängen. Nur allzu oft ist aus einer kleinen Schadstelle im Putz ein erhebliches Loch im Mauerwerk entstanden. Deshalb ist es alle Male kostengünstiger, sofort zu reparieren, als den Zahn der Zeit nagen zu lassen.

Konstruktive Bauerhaltung bereits im Vorfeld

Bereits bei Planung, Entwurf und Errichtung eines Gebäudes kann viel für den späteren Erhalt getan werden. Ähnlich wie im Gesundheitsbereich gilt der Grundsatz: Vorbeugen ist besser als Heilen. Bereits mit der Auswahl der Baumaterialien entscheiden der Architekt oder der Bauherr auch über die zu erwartende Nutzungsdauer und die Gebäudestabilität. So können sich im Moment scheinbar preisgünstige Lösungen im Nachhinein als finanzieller Flop erweisen, wenn durch frühzeitige Alterung ein Austausch lange vor der allgemein üblichen Zeit vorgenommen werden muss, oder gar die Solidität des gesamten Bauwerkes plötzlich in Frage gestellt ist. Das betrifft nicht nur technisches Equipment, sondern gilt ebenso für Abdichtmaterialien und die eingesetzten Techniken im Keller- oder Dachbereich, oder die gewählte Fenster- oder Türenqualität. Putz und Verglasungen in billiger Ausführung werden sich sehr schnell als Problem erweisen, in hochwertiger Qualität aber zur Dämmung beitragen, Schmutz abweisen, lange halten und auch noch wahre Augenweiden sein. Und es ist längst kein Geheimnis mehr, dass selbst simple Ziegelsteine in sehr unterschiedlichen Qualitäten zu haben sind.

Bauherren sind also auch unter dem Blickwinkel der Bauerhaltung durchaus gut beraten, wenn sie sich im Vorfeld eines Neubaus oder einer Sanierung über die durchschnittliche zu erwartende Nutzungsdauer der verschiedenen Bauelemente informieren und diese Überlegungen in die Auswahlentscheidung einfließen lassen. Zu den bereits konstruktiv möglichen Maßnahmen einer optimalen Bauerhaltung gehört es, eine leichte Zugänglichkeit all der Gebäudeteile und Anlagen sicherzustellen, die einer regelmäßigen Überprüfung und Wartung bedürfen.


(c) by Päffgen GmbH bzw. deren Autoren 2009, www.bauerhaltung.de

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