Bauwerksdiagnostik

Bauwerksdiagnostik bezeichnet im Allgemeinen die Ermittlung des Zustandes einer Immobilie. Dabei geht es in einem ersten Schritt um die Fixierung der Ausgangssituation, im Weiteren gegebenenfalls um die präzise Registrierung von Veränderungen und deren Ursachen.

Grundsätzlich wirken auf Immobilien unablässig die verschiedensten Faktoren ein und bewirken Abnutzung und Verschleiß.

Verschleißfaktoren

1. direkt durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch seitens der Bewohner und Nutzer und den damit verbundenen dauernden oder zeitweiligen Betrieb der technischen Einrichtungen
2. durch die unablässigen Witterungseinflüsse (insbesondere durch in jüngerer Zeit häufiger auftretende extreme Wetterlagen wie Starkregen, Orkane, extreme Sonneneinstrahlung und Ozonbelastung)
3. durch chemische Umweltbelastungen (sauerer Regen, Kohlenmonoxid)
4. durch Transit- und angrenzende Belastungsquellen (Verkehrserschütterungen oder Produktionsstätten)
5. durch außergewöhnliche Belastungen wie Erdbeben, Sprengungen im Umfeld, Überschallknall, sonstige heftige Erschütterungen, aber auch durch den nicht bestimmungsgemäßen Gebrauch seitens der Mieter oder Nutzer

Eine ständige Überwachung des allgemeinen Zustandes einer Immobilie sowie eine periodische und vor allem systematische Kontrolle aller relevanten Details und Systeme sind die Schlüssel für eine erfolgreiche Bauerhaltung. Beides obliegt im eigenen Interesse zuerst den Eigentümern selbst, kann aber durch sie auf Bevollmächtigte, Hausverwalter oder Hauswarte übertragen werden.

Auf typische sichtbare Schäden und Indikatoren kontrollieren

Ohne viel Aufwand und ohne große fachliche Kenntnisse können Immobilien auf typische sichtbare Schäden beziehungsweise auf die auf sie verweisenden Indikatoren hin untersucht werden, wie die folgenden:

  • Absenkungen von Mauerwerk oder Wegen
  • auffällig gestiegene Verbrauche bei Strom, Gas und Wasser
  • ausbröckelnde Mörtelfugen
  • Bemoosungen
  • direkt sichtbarer Schädlingsbefall (Ameisenwege)
  • Einstürze
  • Fäulnisbildung
  • Geräusche
  • häufig durchgebrannte Glühbirnen
  • Korrosionsspuren
  • Lack- oder Farbabplatzungen
  • Luftzug bei geschlossenen Türen und Fenstern
  • Neigungen in Mauern oder Bauteilen
  • Pilzbildung
  • Probleme mit dem Wasserzufluss oder -abfluss
  • Putzabplatzungen oder Ausblühungen
  • Rissbildungen (Spannungs- oder Bewegungsrisse)
  • Schädlingsspuren (Bissspuren, Sägemehl, Ausscheidungen)
  • Schimmelbildung
  • stehendes Wasser
  • Stockflecken an Holzverkleidungen, Tapeten, Putzen
  • überlaufende Regenrinnen
  • ümgestürzte Zaunpfosten
  • ungewöhnliche Gerüche
  • verschobene Mauerteile
  • Wasserspuren an Bauteilen wie Türen und Fenstern

Wenn der Nachbar mit dem Presslufthammer werkelt

Besondere Ereignisse im Umfeld, wie Arbeiten auf dem Nachbargrundstück oder im Bereich der anliegenden öffentlichen Straßen, sollten regelmäßig zum Anlass genommen werden, um relevante Bauteile zusätzlich zur Routinekontrolle zu überprüfen.

Bei diesen prognostischen Kontrollen kommt es vor allem darauf an, jegliche Änderungen zu registrieren und zwar am besten unmittelbar oder zumindest so rechtzeitig, dass keine nachhaltigen Schäden eintreten.

Mögliche Ergebnisse dieser vorbeugenden Überprüfung:

1. Intakte Substanz - Schlussfolgerung: Weitere kontinuierliche Wartung und Instandhaltung
2. Partiell nicht intakte Substanz - Schlussfolgerung: Professionelle Diagnostik und anschließende Instandsetzung oder Sanierung

Abgesehen von offensichtlichen Kleinigkeiten sollte schon die Ursachenermittlung eingetretener Veränderungen anerkannten Fachleuten übertragen werden. Eine definitive Bauwerksdiagnostik bei komplizierten oder komplexen Sachverhalten erfordert auf jeden Fall fachliches Wissen und umfangreiche praktische Erfahrung. Sie bleibt zurecht den wirklich versierten Bauexperten vorbehalten, die gegebenfalls auch als Gutachter zugelassen sind. Sie treffen auch die Entscheidung über die Beseitigung von Schäden und die Wiederherstellung des Gebäudes, wenn wie nach einem Brand Versicherungsleistungen in Anspruch genommen werden sollen. Der fachlich untaugliche Versuch einen Schaden zu beheben nämlich kann im ungünstigsten Falle mit einem Totalverlust der Immobilie enden.

Methoden der Bauwerksdiagnostik im Wandel der Zeiten

Wenn es tatsächlich Probleme mit einem Bauwerk gibt, werden heute in der Mehrzahl der Fälle noch die klassischen Methoden der Bauwerksdiagnostik angewandt. Das beginnt mit der Sichtprüfung durch den Fachmann, in der Regel ergänzt durch die Entnahme von Materialproben. Hier erweist es sich als Vorteil, wenn bereits in der konstruktiven Phase Revisionsöffnungen und -schächte vorgesehen wurden und darüber hinreichende Dokumentationen existieren.

Eine solche Form der Prüfung kann anderenfalls die mechanische Öffnung von Oberflächen durch Aufstemmen, Aufschneiden, durch Kernbohrungen oder Ähnlichem einschließen, um einen Einblick in Hohlräume zu ermöglichen, hinter Verblendungen oder in tragende Konstruktionen hinein und um die erforderlichen Materialproben zu gewinnen. Entnommene Proben können dann in speziellen Baustofflabors weitergehenden Untersuchungen unterzogen werden, beispielsweise auf die Belastung durch Schadstoffe, Pilze oder Schädlingsbefall.

Üblich sind auch Feuchtigkeitsmessungen, oder der sogenannte Blower-Door-Test, um bei hohen Energieverlusten die Luftdichtigkeit eines Bauwerkes festzustellen. Absenkungen oder Verwerfungen im Mauerwerk werden durch Peilmessungen oder Lotungen, inzwischen meist mit Hilfe von Lasergeräten, ermittelt.

Mehr und mehr finden allerdings Methoden auch in der Bauwerksdiagnostik Anwendung, die vor allem aus dem medizinischen Bereich bekannt sind, wie die Endoskopie oder Ultraschall- und Radarmessungen. Bei der Endoskopie werden Mikrokameras an flexiblen Schlauchsystemen in Hohlräume eingeführt, um diese zu besichtigen. Weitgehend bekannt ist dieses System auch schon vom sogenannten Kanal-TV, wo vermittels Kameras Rohrleitungen auf Leckagen untersucht werden. Neueres Equipment kann aufgrund seiner geringen Baugröße auch in schmalere Schacht- und Rohrleitungssysteme eingeführt werden. Vermittels Ultraschall und Radar können zudem auch der Zustand der Bausubstanz und eventuelle statische Veränderungen ermittelt werden. Wegen der relativ hohen Kosten einerseits, und weil diese Kontrolltechniken längst noch nicht überall zur Verfügung stehen, hält sich ihr Einsatz aber derzeit noch in Grenzen.

Zu den neusten Varianten zählt die Sensor-gestützte Überwachung von Bauwerken, die es ermöglicht, jegliche Veränderungen in der Statik, in der Mauersubstanz oder wo auch immer im Gebäude jederzeit faktisch am Computer zu registrieren. Selbst der Öffnungszustand von Türen und Fenstern einer Immobilie in Hongkong könnte auf diese Weise in Düsseldorf online überwacht werden.

Leerstand verursacht Zerfall und Zerstörung

Wurde über viele Jahre hinweg versäumt, den Zustand einer Immobilie durch Wartung, Pflege und fachmännische Erhaltungsreparaturen auf dem bestmöglichen Level zu halten, kommt meist scheinbar unvermittelt der Moment, an dem sie zum Sanierungsfall wird.

Zerfall und Zerstörung setzen meist dann massiv ein, wenn ein Gebäude längere Zeit nicht genutzt wird. Aber selbst unter den Bedingungen der regelmäßigen Nutzung kommt es nicht selten vor, dass sukzessive ein maroder Zustand eintritt. Um dann das schlimmste zu verhindern, nämlich das aus dem einstmals stolzen Gebäude letztlich eine abrissreife Ruine wird, sind eine schnelle fachliche Begutachtung und eine professionelle Sanierung der einzige Weg der Rettung.


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